1.
Marża – jest
stała, zapisana w umowie. Marża jest zależna nie tylko od spełnienia wymogów
banku dotyczących dodatkowo zakupionych produktów bankowych (np. konto). Zależy
także od: oceny scoringowej w banku – tj. pożądane przez bank wykształcenie,
wiek, sytuację rodzinną, źródło dochodów itd.. Następnie poziom LTV (kredyt w
stosunku do zabezpieczenia) – im niższy tym lepiej. Choć bywa, że nie ma to znaczenia
– pytajcie doradcę o takie oferty
2.
WIBOR – to
wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku bankowym. Ustalany jest
codziennie i podawany do publicznej wiadomości. Banki natomiast aktualizują
WIBOR rzadziej, najczęściej raz na kwartał i tylko wtedy, gdy różnica na
plus/minus jest równa lub większa od 0,1 ppkt. Często jest zaokrąglana do
pełnego miejsca po przecinku.
Oprócz marży i WIBOR’u mamy tak
zwane koszty około kredytowe i to jest:
1.
Prowizja –
opłata pobierana z góry, jako wynagrodzenie banku za udzielony kredyt i koszty
z tym związane. Coraz częściej jest zastępowana przez ubezpieczenie na życie
lub inne produkty finansowe.
2.
Ubezpieczenie
pomostowe – to obowiązuje do momentu, aż będzie prawomocny wpis w hipotece. Ten
wpis będzie możliwy, gdy podpisze się akt notarialny przenoszący własność na
Kupującego, wtedy jeden odpis dostarczamy do banku (albo do twojego doradcy) –
notariusz idzie do sądu i składa wniosek o wpis, czekamy, aż sąd wyda decyzję o
wpisie, potem 2 tygodnie na uprawomocnienie. Następnie idziesz do sądu (we
Wrocławiu: ul. Komandorska, przy Arkadach Wrocławskich), pobierasz odpis
(opłata skarbowa jest ok. 33 zł) i znów do banku (albo do doradcy). I od
następnej raty nie płacisz ubezpieczenia pomostowego, bo bank jest
zabezpieczony na hipotece Twojego mieszkania(a do tego czasu tak naprawdę
kredyt nie jest zabezpieczony hipotecznie). Opłata za to ubezpieczenie to albo podwyższenie marży, albo składka za jakiś
określony czas z góry (np. 12 miesięcy). W tej drugiej sytuacji, gdy odpis
dostarczymy wcześniej, bank odda pieniądze za niewykorzystane miesiące.
3.
Ubezpieczenie
niskiego wkładu własnego – to ubezpieczenie pojawiło się w następstwie kryzysu
w 2008r. Komisja Nadzoru finansowego (KNF) wymogła na bankach, aby udzielały
kredytu na maksymalnie 80% wartości nieruchomości. Jednak nasz rynek bardzo
potrzebował oferty na 100%, więc rozwiązano to w ten sposób, że wprowadzono
ubezpieczenie, a składką obciążono kredytobiorcę.
Opłata to
jest podwyższone oprocentowanie do momentu spłaty tych 20% kapitału, albo
składka za określony okres, najczęściej 3-5 lat z góry.
4.
Wycena
nieruchomości – każdorazowo wybrana przez nas nieruchomość jest sprawdzana
przez bank. Ktoś z banku, albo od pośrednika jedzie i wykonuje zdjęcia, bada
Księgę Wieczystą, szacuje wartość zabezpieczenia w porównaniu z cenami i
sytuacją na rynku nieruchomości. Bywa, ze opłata nie jest pobierana, bo albo
robi to bezpłatnie pracownik pośrednika, albo bank do określonej kwoty kredytu
robi to bez kosztów dla Klienta
5.
Opłata za
wcześniejsza spłatę kredytu – zazwyczaj obowiązuje 3 do 5 lat. Bank wprowadza
taką opłatę, kalkulując opłacalność transakcji z Klientem. Wyrażana jest
procentowo od nadpłacanej lub spłacanej całkowicie kwoty. Często, bank dopuszcza
limit nadpłat w okresie tych 3-5 lat, za który nie pobierze opłaty, np. w ING
jest to 50% kwoty kredytu.
6.
Konieczność
założenia rachunku w banku – najczęściej bank nas do tego obliguje. Koszt
rachunku – według zapisu w umowie kredytowej. Umowa często odwołuje nas do Tabeli
Opłat i Prowizji.
7.
Produkty
oszczędnościowe – to nie jest koszt, ale warto o tym napisać. Gdy warunkiem
promocji jest założenie programu oszczędnościowego, to wtedy mamy obowiązek
odkładać co miesiąc określoną kwotę. Programy mają zazwyczaj 100% gwarancji
kapitału, są bardzo bezpieczne inwestycyjnie.
8.
Ubezpieczenie
na życie lub od utraty pracy – bank wymaga założenie polisy i to często za jego
pośrednictwem. Polisa jest cedowana na bank, to oznacza, że gdyby nam się
przydarzyło nieszczęście, ubezpieczyciel spłaca kredyt w całości. Składka
ubezpieczeniowa jest dla nas kosztem.
Jak
widzisz, oprócz raty mamy tutaj inne koszty, które bardzo często przesądzają o
wyborze banku. Pytaj o każdy z tych kosztów swojego doradcę.
